市川市で相続した実家を売るなら【2026】3,000万円控除は貸した時点で消える・市の確認書は7〜10日
最終更新: 2026年10月18日
市川市の実家を相続して、住む人がいないまま置いてある。この状態の人が最初に知るべきなのは、売ったときの税金が3,000万円も変わる制度があることと、それが「とりあえず貸す」で消えることです。順番を間違えると取り返しがつかないので、期限と条件を先に確定させます。
| 何が変わるの？ | 売ったときの譲渡所得から3,000万円を引けます。税金が大きく変わります |
|---|---|
| とりあえず貸すのは？ | やめたほうがいいです。貸した時点で控除が使えなくなります |
| マンションでも使える？ | 使えません。区分所有の建物は対象外です |
| いつまで？ | 令和9年12月31日まで。相続から3年の期限もあります |
結論：売るなら期限が2つある
相続した空き家を売ったときの特例は、国の制度です。要件を満たすと、譲渡所得から3,000万円を特別控除できます。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円になります（令和6年1月1日以後の譲渡）。
期限は2つあり、両方を満たす必要があります。
| 期限 | 内容 |
|---|---|
| 相続から3年 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 制度の期限 | 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡 |
早いほうが実際の締切です。たとえば令和6年に相続した家なら3年ルールは令和9年12月31日なので、制度の期限と同じ日。令和5年に相続した家なら、3年ルールのほうが先に来ます。相続した年を数えるところから始めてください。
制度の期限は過去に何度か延長されてきましたが、次も延びる前提で動くのは危ないです。延長されなければ、売り時を逃したことに後から気づく形になります。
その前に、相続登記は済んでいますか
売る話の手前に、やっておかないといけない手続きがあります。相続登記は令和6年4月1日から義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があり、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。
見落とされやすいのは、義務化より前の相続も対象だという点です。令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で登記がされていないものは、令和9年3月31日までに登記する必要があります。何年も前に親から引き継いだまま名義を変えていない家があるなら、この日付が効いてきます。
| いつ相続したか | 登記の期限 |
|---|---|
| 令和6年4月1日より前 | 令和9年3月31日まで |
| 令和6年4月1日以降 | 相続したことを知った日から3年以内 |
遺産分割がまとまらず名義を決められない場合は、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。自分が登記簿上の所有者の相続人であることを期限内に登記官へ申し出るもので、相続人が単独で申し出られます。これで義務は果たせますが、あとで遺産分割が成立したら、その内容での登記が別に必要です。
登記が済んでいない家は売れません。3,000万円控除の期限を気にする前に、まず名義がどうなっているかを確認してください。令和9年3月31日と令和9年12月31日が近いので、古い相続ほど両方が一気に来ます。
どんな家なら使えるか
国税庁が示している主な要件です。ひとつでも外れると使えません。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたもの |
| 建物の種類 | 区分所有建物登記がされている建物でないこと（マンションは対象外） |
| 相続前の住まい方 | 相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいないこと |
| 相続後の使い方 | 相続のときから売るときまで、事業・貸付け・居住に使われていないこと |
| 売却代金 | 1億円以下（複数人で分けて売った場合は合算） |
市川市で引っかかりやすいのは上から2つ目です。市内は分譲マンションが多く、実家がマンションなら、この特例は最初から対象外になります。
「とりあえず貸す」が一番もったいない
4つ目の要件が、この記事でいちばん伝えたいところです。相続してから売るまでの間に貸してしまうと、控除は使えなくなります。
空き家のまま置いておくのは落ち着かないので、人に貸して家賃を取りながら売り先を探そう、と考えるのは自然です。ただ、その判断で3,000万円の控除が消えます。家賃が月8万円だとして年96万円。控除の効果と比べるまでもありません。
⚠️ 控除を使う前提なら、相続してから売るまで「空き家のまま」にしておく必要があります。短期間の賃貸や、親族を住まわせることも要件から外れます。貸す・住む・売るのどれを選ぶかは、先に決めてください。
逆に言うと、貸す気がないなら空き家のまま置いておくのは正解です。固定資産税はかかりますが、控除を失うよりは小さい。放置するのではなく「売るまでの期間として空けておく」と考えると整理しやすいです。
市川市で要るのは「被相続人居住用家屋等確認書」
この特例を使うには確定申告が必要で、そこに被相続人居住用家屋等確認書を付けます。これを出すのは税務署ではなく市です。市川市では街づくり部の空家対策課が窓口になります。
| 書類名 | 被相続人居住用家屋等確認書 |
|---|---|
| 発行する場所 | 市川市 街づくり部 空家対策課（047-712-6333） |
| 交付までの日数 | 申請から7日〜10日程度 |
| 使うタイミング | 売った翌年の確定申告で提出 |
落とし穴は日数です。確定申告の期限が近づいてから申請すると、書類が間に合わないまま期限が来ます。売却が終わったら、申告の準備と並行して先に確認書を取りに行くのが安全です。
壊すなら市の補助金があるが、条件が厳しい
建物が古く、更地にしてから売りたい場合です。市川市には空家除却・活用事業補助金があります。
| メニュー | 補助率 | 上限 | 主な条件 |
|---|---|---|---|
| 特定空家除却・跡地活用 | 1/2 | 100万円 | 跡地を市に無償で貸す |
| 不燃化・耐震化推進地域の特定空家除却 | 1/2 | 50万円 | 対象地区内・耐震性がない特定空家 |
| 無接道敷地の特定空家除却 | 1/2 | 100万円 | 再建築が難しい土地・隣地所有者が購入して除却 |
| 空家活用リフォーム | 1/2 | 100万円 | 児童厚生施設・老人福祉センター等に改修 |
| 家財道具処分 | 1/2 | 20万円 | 上のリフォームと同時施工のときのみ |
| 子育て世帯の空家活用リフォーム | 1/2 | 市外転入50万円／市内転居25万円 | 18歳未満の子を養育する世帯 |
| インスペクション | 1/2 | 5万円 | マッチングサービスの登録物件 |
金額だけ見ると大きいのですが、除却系の3つはどれも「特定空家」が前提です。特定空家は、倒壊の危険や衛生上の問題があるなどの理由で市が認定するもので、ふつうに管理されている空き家は当てはまりません。「古い実家を壊すから100万円もらえる」とは読まないでください。
令和8年度の受付は4月13日（月曜）午前10時に始まっており、申請額が予算枠を超えた時点で終了します。予算額は公表されていないので、残りがどれだけあるかは外からは分かりません。
多くの人にとって現実的なのは、補助金を当てにするより、建物を残したまま売るか、買主側が解体する前提で話を進めるほうです。令和6年1月以降は、買主が引き渡しの翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをすれば控除が使えるようになっているので、こちらのほうが条件がやさしい。
売る・貸す・残すの判断
ここまでの条件を、判断の形に並べ直します。
| 状況 | 向いている選択 |
|---|---|
| 昭和56年5月31日以前の戸建て・期限内 | 空き家のまま売る。控除が最大限効く |
| マンション、または期限を過ぎている | 控除は使えない。貸すか売るかを収支で選ぶ |
| 当面売る気はない | 貸すことも選択肢。ただし控除は戻らない |
| 建物が傷んでいて人に見せられない | 買主が解体する前提で相談する |
どの道を選ぶにしても、先にいくらで売れるのかが分からないと比べられません。控除が効くかどうかで手取りが大きく動くので、相続の事情を分かっている相手に見てもらうほうが話が早いです。
相続した不動産の売却は、普通の売却と手順が違います。名義を相続人に移してからでないと売れないので、登記と売却をまとめて見てもらえる相手だと二度手間になりません。
まとめ
- 相続した空き家を売ると、譲渡所得から3,000万円を控除できる（相続人3人以上は2,000万円）
- 期限は相続から3年と令和9年12月31日の2つ。早いほうが締切
- 昭和56年5月31日以前の建築で、マンションは対象外
- 相続後に貸すと控除は使えなくなる。「とりあえず貸す」が一番もったいない
- 確定申告には市川市空家対策課の確認書が要る。交付まで7〜10日
- 除却の補助金はあるが、多くが「特定空家」前提。普通の空き家は対象外
- 売る前に相続登記が要る。義務化前の相続は令和9年3月31日が期限で、怠ると10万円以下の過料
市川市のほかの制度はお得な情報にまとめています。実家の片付けで出たものの捨て方はごみの日から調べられます。
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よくある質問
- Q. 相続した実家を貸してから売っても3,000万円控除は使えますか
- A. 使えません。国税庁の要件では、相続のときから売るときまで事業・貸付け・居住に使われていないことが条件です。空き家のまま置いておくことが条件なので、空室を埋めるつもりで貸すと控除が消えます。
- Q. 相続したのがマンションでも対象になりますか
- A. 対象外です。区分所有建物登記がされている建物は要件から外れています。市川市は分譲マンションが多いので、実家がマンションの場合はこの特例を前提にした計画は立てられません。
- Q. いつまでに売ればいいですか
- A. 期限は2つあり、両方を満たす必要があります。ひとつは相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。もうひとつは制度自体の期限で、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。どちらか早いほうが実際の締切になります。
- Q. 市川市で必要になる書類は何ですか
- A. 被相続人居住用家屋等確認書です。市川市街づくり部の空家対策課が発行し、確定申告のときに提出します。申請から交付まで通常7日から10日かかるので、確定申告の直前に動くと間に合わないことがあります。
- Q. 古い家を壊す費用に市の補助は出ますか
- A. 空家除却・活用事業補助金があり、除却費用の2分の1・上限100万円などのメニューがあります。ただし多くが「特定空家」であることを前提にしているため、普通に管理されている空き家は対象になりません。令和8年度の受付は4月13日10時に始まり、申請額が予算枠を超えた時点で終了します。
- Q. 何年も前に相続した家の名義を変えていません。問題ありますか
- A. 相続登記は令和6年4月1日から義務になりました。義務化より前に相続したことを知った不動産で登記がされていないものは、令和9年3月31日までに登記する必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記で義務を果たせます。
- Q. 相続人が複数いる場合、控除額は変わりますか
- A. 変わります。令和6年1月1日以後の譲渡では、家屋と敷地の両方を相続した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円になります。2人までなら3,000万円です。